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    土地出让前期管理中的规划评估实践pdf

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  地盘出让前期办理中的规划评估实践 □沈艺 [ 摘要 ] 在大规模的城市开辟扶植中,因为原有控规对地块的节制目标不敷完美,导致建筑方案未能从公共角度出发,对社区 办事设备、城市开放空间等的考虑不足。规划办理部分需要在进行规划分析评估的根本上,弥补完美出让地块规划设想前提, 加强对出让地块的规划前期办理。文章以上海市徐汇龙华寺周边地块为研究对象,通过对龙华寺周边地块进行控规层面的规划 评估,构成了出让地块的公共办事设备、建筑形态、公共空间和地下空间等要素较为完美的评估演讲,作为地盘出让合同的附件, 无效地指点了下阶段的项目开辟扶植,亦对上条理规划具有必然的参考意义。 [ 环节词 ] 规划评估;地盘出让;规划前期办理;公共办事设备;建筑形态;公共空间;地下空间;上海市 [ 文章编号 ]1006-0022(2017)S0-0030-05[ 中图分类号 ]TU981[ 文献标识码 ]B [ 引文格局 ] 沈艺.地盘出让前期办理中的规划评估实践 [J].规划师,2017( 增刊 1):30-34. Evaluation Of Land Transfer Planning During Prophase Management/Shen Yi [Abstract] During the urban development, in the regulatory plan, these land control indexes were faulty, the building projects were thoughtless about the service facility and public space in the public view. The management need to complete the land planning and design conditions, enhance the prophase management base on the planning evaluation. The paper takes perimeter zone of Longhua temple, Xuhui district of Shanghai as an example, with the planning evaluation in regulatory plan level, completes the evaluation report about the service facility, architectural form, public space, and underground space in this zone. The report play will be the accessory of contract of land transfer, guide the next work, also is significance to above plans. [Key words] Planning evaluation, Land transfer, Prophase management, Public service facility, Architectural form, Public space, Underground space, Shanghai 0引言 的现状,办理部分在《上海市节制性细致规划手艺原则》 中明白了在具体的规划施行中,控规目标调整幅度的大 在我国的城市规划编制系统傍边,控规处于一个相 小,对应有“甲乙丙合用”等分歧的规划施行调整法式。 当主要的地位,是落实一个地域的总体成长计谋要求, 在建筑方案实施的过程中,随之发生了一些新的 并间接指点用地开辟扶植的主要规划条理,对换控城市 问题:建筑方案虽然没有冲破控规目标,可是与办理部 空间和地盘资本,对指点城市根本设备、开敞空间情况 门的设想有较大差别,未能充实考虑与周边城市的开放 和建 ( 构 ) 筑物的有序开辟扶植起着主要的感化。 空间、公共通道及绿化系统的无机跟尾;未能从社区服 跟着社会经济的成长和城市化的快速推进,规划和 务设备设置装备摆设的全体层面出发考虑,对公共要素考虑不足。 扶植成长的矛盾逐步闪现,激发了屡次的控规调整。控 因为控规调整有着严酷的法式划定,需花费大量 规评估通过对控规实施成果与实施情况的及时反馈,可 的时间,按照每个地块的具体方案对全体控规进行细化 以不竭提高控规的科学性、权势巨子性与可操作性,该项内 调整,对城市扶植的进度有较大影响。 容是近年来我国城乡规划范畴一项主要的体系体例立异,也 是鞭策规划编制手艺与办理程度提拔的主要行动。 2地盘出让前规划评估机制的理论摸索 1上海市控规实施现状与需求 2.1 定义 为包管地块开辟的成功推进、对项目开辟地块的一 2008 年,上海市根基完成了核心城区控规全笼盖 些未明白要素进行节制和指点,2015 年上海市出台了 的工作。在社会经济快速成长的布景下,已批控规逐 《关于加强本市运营性用地出让办理的若干划定 ( 试行 )》 渐面对调整和修编的景况。为应对控规需要不竭调整 ( 沪府办 [2015]30 号 ),要求城市重点地域的运营性用 [ 作者简介 ] 沈艺,注册城市规划师,一级注册建筑师,华建集团华东建筑设想研究院无限公司规划建筑设想院室第核心主任、副总规划师、 设想总监。 30 地出让应实施全生命周期办理,在项目 地块类型 布景 评估内容 评估方式 评估结论 扶植办理、功能办理、运营办理及节能 环保等方面进一步深切咨询各相关本能机能 行政办理 体育 对出让地块地点社区的配套 公共办事设备程度进行总体 文化 部分看法。在原核准的控规根本长进行 公共办事设备 测算,按照当地块前提,补 医疗 充必然数量的公共办事设备、 分析评估,在地盘出让前提中添加规划 福利 公益性设备 构成评估演讲,作为 不涉及普适图则调整 评估看法,构成具有指点性的地盘出让 上位规划 地盘出让合同的附件 建筑形态 □按照相关控规、城市设想、 相关规划 公共空间 景观规划、道路规划、风貌要 前提。 求等确定建筑形态、公共空间; 重点地域 相关规范 道路交通 □按照相关规范确定地下泊车 位设置尺度; 附加图则 在地盘出让前进行规划评估是近年 出让地块 社区需求 地下空间 □按照地域地下空间规划、周 按照地块类别, 边地块地下扶植环境提出地下 周边扶植 确定附加图则 生态情况 通道、下沉广场设置建议; 来上海市规划范畴的一项主要立异 , 也 节制目标 □通过概念方案测算夹杂用地 建筑量比例 …… 其他目标 是鞭策规划编制手艺与办理程度提拔的 用地面积 涉及普适图则调整 主要行动。 普适图则 容积率 进入控规调整、规划 施行法式 建筑限高 …… 2.2 评估目标 为进一步完美城市功能,提拔城市 图 1 地盘出让前规划评估手艺路线框架图 质量,改善城市情况;考虑公益性、公共 办事设备、公共空间等设置;在对城市重 需要进入控规调整或规划施行法式。针 N15-01 地块、N11-08 地块与地铁结建 点地域出让地块进行规划分析评估的根本 对公共办事设备和附加图则的具体评估 的地下室曾经扶植完成,此中 11 号线已 上,弥补完美出让地块规划设想前提,增 项目,能够按照各自项目标特点和重点 正 式 运 营,12 号 线 强对出让地块的规划前期办理。 有目标地进行拔取及增减,最终构成评 地块处于待拆形态。 估演讲,作为地盘出让合同的附件。 因为待出让的地盘下方地铁曾经基 2.3 评估准绳 本扶植完成,地盘亟待出让。按照地盘出 地盘出让前规划评估是以控规为基 3龙华寺周边地块地盘出让前评估 让前评估的若干划定,火急需要对出让土 础,不涉及控规用地性质、容积率、建 案例 地进行规划评估,以完美地盘出让前提, 筑面积和建筑高度等的调整,是对原控 鞭策龙华寺周边地块的城市更新历程。 规的细化和弥补。 龙华寺周边地块是在上海市地盘出 作为控规阶段的规划评估素质上属 让前评估政策出台后,率先辈行的规划 3.2 相关规划 于规划后评估,即在控规编制完成后的 评估项目,其对控规层面规划评估的作 龙华寺周边出让地块的开辟扶植依 实施过程中,面向具体地块的开辟扶植 用、意义和方式等作了主要摸索。 据 2010 年 9 月已通过的《徐汇区龙华 时,针对原有控规进行的评估。此类评 社区 S030501 单位节制性细致规划》和 估不涵盖原控规范畴内的所有地块,也 3.1 项目概况 《上海市龙华汗青文化风貌区规划》同 并非是对原控规的否认与倾覆,而是针 龙华社区地处上海市核心城南次分 时进行节制。此中,社区控规为普适图则, 对具体地块、具体目标的评估,是对原 区内环线以南区域,地属徐汇行政区。 划定了地块常规的用地性质、建筑面积、 控规的弥补与完美。 本 文 涉 及 的 出 让 地 块 为 龙 华 街 道 建筑高度及绿地率等目标,而风貌规划 N14-03、N11-08、N15-01 和 N15- 则对公共通道、开放空间和视线 手艺路线 地块 ( 以下简称“龙华寺周边地块”), 目标作出了划定 ( 图 2,图 3)。 手艺路线简直定,是在地盘出让前 位于龙华社区 S030501 单位的东南侧、 进行规划评估的关重视点 ( 图 1)。对于城 龙华路两侧、龙华西路北侧。地块北侧 3.3 评估内容 市重点地域待出让地块,应在解读上位 紧邻千年庙宇龙华寺、龙华塔和龙华烈 3.3.1 公共办事设备评估 规划、相关规范的根本上,连系扶植现状、 士陵寝,区位前提优胜。 公共办事设备评估是指对出让地块 社区需求等,对公共办事设备、普适图 轨道交通 11 号线从地块地下穿过, 地点社区的配套公共办事设备程度进行 则和附加图则三大焦点内容进行响应的 在 东 侧 N15-01 地 块 地 下 设 龙 华 站; 总体测算,按照地块前提,弥补必然数 评估。例如,地块需调整的内容涉及普 12 号线 地块地 量的公共办事设备、公益性设备,并计 适图则中的用地面积、容积率和建筑限 下设置,与 N15-01 地块通过地下换乘 入地块容积率和建筑面积,规模一般不 高档环节要素,则超出了规划评估范畴, 通道连通,地域交通前提优良。目前, 跨越建筑面积的 10%。分析设置的公共 第 卷 华建集团华东建筑设想研究院无限公司规划建筑设想院专辑 33 31 包含了体育场、泅水馆、篮球公园等众 多体育场馆,居民利用较为便当;而手艺 地块编号 建议贸易界面 文化文娱设备用地 水域 街坊边界 保留贸易界面 文物奇迹用地 分析用地 原则中也明白划定,活动类设备应独立设 地块界线 街坊道路 泊车场、广场用地 河流蓝线及陆域节制线 次要灵活车收支口 城市广场 道路红线 公共绿地 社会泊车场 / 设备 置,不适合在本次出让地块内分析设置, 多层退界、退红线 两类室第组团用地 轨道交通走向节制线 高层退界、退红线 贸易金融业用地 规划新增、待建、革新用地 规划办理要求 因而该社区内不考虑设置体育类设备。 N14/N15 地块位于龙华汗青风貌庇护区范畴内,N14 地块用地内保留龙华塔现状, N15 地块为龙华旅游城二期用地,尚未革新,现状较为凌乱,规划予以同一规划 扶植。按照市当局核准的《龙华汗青风貌区庇护规划》进行规划办理。 此外,社区内规划文化办事设备面 N14/N15 地块内有轨道交通 11 号线 处。规划现对其走向予以节制,在实施阶段应予以节制。 规划保留地块内建筑在规划期内准绳上不会拆除重建,若遇特殊环境需从头规划 积根基满足要求。但从结构上阐发,此中 时,各项用地目标及节制要求请参照(上海市城市规划办理手艺划定)。 沿南侧龙华港河流应满足防汛功能要求,连结滨水步行持续性。 2 双峰路上 4 200 m 的枫林街道社区为文 地块节制目标表 地块编号 用地性质 用地性 用地面 容积率 建筑面 建筑密 绿地率 建筑限 灵活车 备注 质代码 积(公 (<) 积(平 度(%) (%) 高(米)泊车率 顷) 方米) (辆) N14-01 文物奇迹 C7 0.04 — 680 — — — — 现状保留 化勾当核心,但办事半径不克不及笼盖社区; 用地 N14-02 广场用地 S2 0.46 — — — — — — 规划新增,总量不 变,鸿沟可按照方案 优化。 N14-03 文化文娱 C3 1.04 0.62 6400 70 10 12 — 规划新增 用地 而天钥桥路龙华西路口新建的市级文化中 N14-04 绿化广场 G1S2 0.58 — — — 30 — — 规划新增,总量不 用地 变,鸿沟可按照方案 优化。 小计 2.12 7080 2 N15-01 贸易金融 C2 2.05 1.05 21484 50 10 12 — 规划新增 心—上海京剧院,虽有 24 200 m ,但 用地 N15-02 栖身用地 R2 0.56 — 7500 — — — — 现状保留 N15-03 绿化广场 G1S2 0.14 — — — 30 — — 规划新增,总量不 用地 变,鸿沟可按照方案 优化。 专业性强,受众面小,通俗居民无法受益 N15-04 绿化广场 G1S2 0.12 — — — 30 — — 规划新增,总量不 用地 变,鸿沟可按照方案 优化。 N15-05 贸易金融 C2 0.14 1.05 1458 50 10 12 — 建筑面积与 N15-01 用地 地块总量均衡 N15-06 绿化广场 G1S2 0.29 — — — 30 — — 规划新增,连结 N15 ( 图 4)。 用地 各地块内绿地总量不 变,具体位置鸿沟可 按照方案优化调整 N11-08 贸易办公 C2C8 2.79 2.70 75268 50 15 24/60 300 规划新增 分析用地 (局部) 小计 6.09 105710 龙 华 历 史 文 化 风 貌 区 功 能 以 文 化 图 2 社区控规图则 展现、旅游参观和休闲游憩为主。目前 N14-03 地块定位为特色博物馆,延续完 图例 庇护要求 规划节制要求 善旅游办事功能,优化拓展文化展现功能, 庇护建筑 地块编号 保留汗青建筑 道路红线 一般汗青建筑 地块鸿沟线 充分强化休闲游憩功能。考虑到周边社区 该当拆除建筑 建议公共通道 其他建筑 建议种植绿化的范畴 文保单元及优良汗青建筑 建议开放的空间 庇护范畴 需要全体规划的范畴 居民的文化需求,建议分析设置部门社区 焦点庇护范畴 轨道交通节制线 扶植节制范畴 轨道交通边线 风貌庇护道路 步行街撤退退却节制线m) 现状轨道交通线路走向 级文化功能设备,如图书室、社区教育中 建筑撤退退却道路红线及距离 建议地块灵活车收支口 2 建筑高度节制目标 街坊内建筑限高 心等。划定建筑面积不小于 600 m ,由 沿 不成建筑路段 街 8 m 建 筑 12 m 扶植单元担任扶植及后续办理。 24 m 限 高 40 m 3.4.2 附加图则 地块节制目标表 根本目标 划定性节制目标 地块编号 要地面积 用地性质 建筑面积 建筑密度 其他 单元 平方米 用地分类代码 平方米 % (1) 建筑形态节制。 现状 规划 现状 规划 规划 A2-1 7663 R21 R21 9530 8000 25 A2-2 4181 R1 R1 2020 2000 25 A2-3 2081 C7 C7 — — — 殉国地 A2-4 66692 N N 37190 37000 25 沿步行街建筑退界 8 米, ① 建 筑 高 度。 控 规 中 N14-03、 A2-5 1737 C2 C2 2210 1800 50 陵寝内部限高 8 米,南侧 A2-6 168913 G1 G1 19740 21510 6 沿 A2-13 地块限高 10 米 A2-7 3857 S2 S2 — — — — A2-8 4333 C2 C2 6250 6000 50 A2-9 1483 C2 C2 2150 2150 60 N15-01 地块限高 12 m,N11-08 地块限 A2-10 1940 C2 G1 2140 — — 规划改建公共绿地,鸿沟 能够按照方案优化 A2-11 17832 C7 C7 12490 12490 50 龙华寺 A2-12 16595 C2/R41 C2 20447 20447 50 建筑限高 13 米局部 20 米,建议西低东高,南低 北高 高 24 m, 局 部 限 高 40 m。 对 于 N11- A2-13 10408 C2/S1 C3 18210 6400 70 地块北侧保留 12 米宽公 共通道,建议充实操纵地 下空间 A2-14 350 C7 C7 680 680 — 龙华塔 A2-15 4574 S3 S2 — — — 地块北侧保留 12 米宽公 共通道 08 地块,控规并未明白 24 m 限高的具 A2-16 5838 S3/C2 G1S2 — — — 地块北侧保留 12 米宽公 共通道 A3-1 20461 C2 C2 26502 21484 50 规划新增 A3-2 5630 R2 R2 7500 7500 — 现状保留 体区域,具体建筑方案审批具有较大的 A3-3 1402 G1R41 G1S2 4496 — — 规划新增,总量不变,边 界可按照方案优化 A3-4 1200 G1R41 G1S2 1203 — — 规划新增,鸿沟可变,总 量不变 A3-5 1388 G1R41 C2 1049 1458 50 规划新增 , 建筑面积与 A3-1 地块总量均衡 不确定性。 A3-6 2889 G1R41 G1S2 — — — 规划新增,连结 A3 各地 块内绿地总量不变,具体 位置鸿沟可按照方案优化 调整 小计 351447 — — 173807 148919 — 备注: 1. 地块的用地面积以实测为准

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